בוני העיר לוגו

התחדשות עירונית

כדי לעשות סדר במושגים הקשורים בהתחדשות עירונית, הבאנו לנוחיותכם מאמרים ומידע מקיף ועדכני בנושא. כחברים בפורום תמ”א 38 בארגון בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר), וכמי שעובדים עם היועצים המובילים בישראל בתחום התמ”א 38, אנו שמחים לשתף אתכם במידע העדכני
ביותר בתחום, לרבות שינויים בחקיקה ובוועדות הכנסת, בוועדות התכנון והבניה ברשויות השונות וברשויות המס כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות.

כדי לעשות סדר במושגים הקשורים בהתחדשות עירונית, הבאנו לנוחיותכם מאמרים ומידע מקיף
ועדכני בנושא. כחברים בפורום תמ”א 38 בארגון בוני הארץ (התאחדות הקבלנים לשעבר),
וכמי שעובדים עם היועצים המובילים בישראל בתחום התמ”א 38, אנו שמחים לשתף אתכם במידע העדכני
ביותר בתחום, לרבות שינויים בחקיקה ובוועדות הכנסת, בוועדות התכנון
והבניה ברשויות השונות וברשויות המס כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות.

יש מספר דרכים להתחדשות עירונית:

פינוי בינוי לבניין בודד (תמ”א 38/2)

מטרת המסלול היא הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה. בפרויקט הפינוי- בינוי, כל בעל דירה בבניין הקיים מקבל דירה חלופית בבניין חדש,
לרבות ממ”ד. במטרה שהפרויקט יהיה כלכלי, מתחייב יחס גבוה בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות.

תוכנית תמ”א 38/2 נולדה מתוך המחשבה כי ניתן גם לקיים פרויקטים של התחדשות עירונית בראייה כוללנית יותר. משמע הדבר הוא שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות, אלא שאפשר ועדיף אפילו לבנות בניין חדש ומודרני ולא רק לשפץ ברמת המעטפת שלו. כל זאת כמובן בהתאם לנכונותם של הדיירים לבצע את הפרויקט, לאחר שאותרו יזמים עם גב כלכלי שיכולים לגבש תוכנית ברורה ומפורטת באשר לתכנון ולביצוע של הפרויקט המדובר.

תמ”א 38 הריסה ובנייה מחדש – אז כיצד בא לידי ביטוי תיקון 2 לתמ”א 38 שהכיר לנו את המסלול של הריסה ובנייה מחדש? לפי תיקון 2, הדיירים בפרויקט יפונו מהדירות לכל אורך שלבי הבנייה (או לפחות לפרק זמן מסוים),הבניין הקיים ייהרס כליל ובמקומו יקום בניין חדש יותר, חזק יותר וגדול יותר מבחינת היצע הדירות הקיים ושטחן. בתוך כך, והבניין החדש שיקום יהיה בהתאם לקווי הבניין הישן מהם אסור בתכלית האיסור לחרוג, וזה נכון לגביי רוב הפרויקטים של תמ”א 2/38. כמו כן, תיקון 2 לתמ”א 38 דואג לשמור ואף להוסיף זכויות בנייה הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. מה שהופך את התוכנית לאטרקטיבית יותר מבחינות רבות.

מטרת המסלול היא הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש במקומו תוך הגדלה ניכרת של זכויות הבנייה. בפרויקט הפינוי- בינוי, כל בעל דירה בבניין הקיים מקבל דירה חלופית בבניין חדש,
לרבות ממ”ד. במטרה שהפרויקט יהיה כלכלי, מתחייב יחס גבוה בין מספר הדירות הקיימות למספר הדירות החדשות.

תוכנית תמ”א 38/2 נולדה מתוך המחשבה כי ניתן גם לקיים פרויקטים של התחדשות עירונית בראייה כוללנית יותר. משמע הדבר הוא שלא מספיק רק לחזק, להוסיף ולעבות את הבניין שזקוק להתחדשות, אלא שאפשר ועדיף אפילו לבנות בניין חדש ומודרני ולא רק לשפץ ברמת המעטפת שלו. כל זאת כמובן בהתאם לנכונותם של הדיירים לבצע את הפרויקט, לאחר שאותרו יזמים עם גב כלכלי שיכולים לגבש תוכנית ברורה ומפורטת באשר לתכנון ולביצוע של הפרויקט המדובר.

תמ”א 38 הריסה ובנייה מחדש – אז כיצד בא לידי ביטוי תיקון 2 לתמ”א 38 שהכיר לנו את המסלול של הריסה ובנייה מחדש? לפי תיקון 2, הדיירים בפרויקט יפונו מהדירות לכל אורך שלבי הבנייה (או לפחות לפרק זמן מסוים),הבניין הקיים ייהרס כליל ובמקומו יקום בניין חדש יותר, חזק יותר וגדול יותר מבחינת היצע הדירות הקיים ושטחן. בתוך כך, והבניין החדש שיקום יהיה בהתאם לקווי הבניין הישן מהם אסור בתכלית האיסור לחרוג, וזה נכון לגביי רוב הפרויקטים של תמ”א 2/38. כמו כן, תיקון 2 לתמ”א 38 דואג לשמור ואף להוסיף זכויות בנייה הן עבור הדיירים והן עבור היזמים. מה שהופך את התוכנית לאטרקטיבית יותר מבחינות רבות.

המשך לקרוא

פינוי בינוי למס' בניינים (לפי חוק פינוי בינוי)

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב”ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.

על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ”א 38/2, בו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס),כמו בתמ”א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ”א 38/1 במסלול ‘חיזוק עיבוי’. בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים, ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.

באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקון שאושר על ידי הועדה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%.

ביצוע תהליך פינוי בינוי כפוף לתוכנית בניין עיר (תב”ע) בסמכות החלטה של ועדה מחוזית. לרוב כשמתבצע פינוי בינוי בשכונה קיימת, השכונה חדשה צפופה יותר ולכן הבנייה מלווה בשדרוג בתשתיות, תוך שילוב שטחים ירוקים וציבוריים.

על מנת לאפשר תהליך פינוי בינוי, המתחם חייב להיות מוכרז על ידי המדינה לכזה המיועד לפינוי בינוי. בדרך כלל פינוי בינוי מתייחס למתחמים שלמים וחייב לכלול לפחות 24 יחידות דיור בנויות לפחות (בשונה מפרויקט הריסה ובנייה במסגרת תמ”א 38/2, בו ניתן גם להרוס ולבנות מחדש בניין בודד עם כמות דירות קטנה).

כדי לבצע תהליך פינוי בינוי נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות (רוב מיוחס),כמו בתמ”א 38/2 ולעומת הסכמה של 67% מהדיירים שנדרשת בתמ”א 38/1 במסלול ‘חיזוק עיבוי’. בתחילת דרכה של תכנית פינוי בינוי נדרשה הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אך דרישה זו עיכבה וטרפדה פרויקטים רבים, ולכן ב-2006 הממשלה הורידה את שיעור ההסכמה הנדרש ל-80%.

באוקטובר 2021 אישרה ועדת הפנים לקריאה שניה ושלישית את התיקון לחוק פינוי בינוי, אשר יפחית את הרוב הדרוש לתביעת בעל דירה שלא מסכים לעסקת פינוי-בינוי לשני שליש (66%) מבעלי הדירות. עוד נכתב בתיקון שאושר על ידי הועדה כי בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה לא יכללו בספירת הדיירים הנדרשים לצורך רוב. כלומר, שיעור ההסכמה במקרים אלו יכול להגיע ל-50%.

המשך לקרוא

תמ"א 38/1 חיזוק הבניין ותוספת בניה

במסגרת תכנית זו מחוזק המבנה הקיים ואליו מתווספים:

תוספת יחידות מגורים אותם מקבל היזם לצורך מכירתם.

הרחבת יחידות הדיור לדיירים הקיימים.

בנוסף מבוצעות תוספות שונות במבנה הקיים, כגון: הוספת מרפסות ו/או מעליות ו/או חניות ו/או מחסנים ו/או ממ”ד, שיפוץ לובי, שיפוץ מעטפת, חיזוק יסודות, פיתוח סביבתי וכד’ בהתאם להסכמים השונים בין היזם ובעלי הדירות ובכפוף להיתרי הבנייה.

איך בוחרים יזם:

פרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים לא אחת באי וודאות רבה, שמתחילה כבר בשלבים הראשוניים בהם נדרשים הדיירים להחליט עם איזה יזם להתקשר לביצוע הפרויקט. ואכן, בחירת יזם בפרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי היא מלאכה לא פשוטה עם השלכות רבות. מה בכל זאת חשוב לבדוק לפני התקשרות עם יזם מסוים ואיך ניתן להקטין את הסיכוי לבחירה של יזם שאינו מתאים? המלא לבחירת יזם בהתחדשות עירונית:

צבירת התאוצה בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, דיירים רבים שהחליטו לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי בבניין שלהם, מגלים כבר בהתחלה כי ההליך רצוף בבחירות רבות שיש לבצע בתנאי אי וודאות. אחת מהבחירות האלו, ואולי המרכזית שבהן, היא בחירת יזם על ידי הדיירים לביצוע הפרויקט.
בחירת היזם משפיעה לא רק על התמורה אותה יקבלו הדיירים בפרויקט, אלא היא משפיעה בראש ובראשונה על סיכוייו של הפרויקט להצליח, על הימשכותו, פתרון בעיות שעלולות לצוץ תוך כדי הפרויקט, ולבסוף על התוצר המוגמר – הוא הדירות החדשות.
יש לבדוק האם מדובר ביזם עם ניסיון מוכח בתחום ובסוג הספציפי של הפרויקט שאותו הדיירים מבקשים לבחון. כאשר מדובר בפרויקט של תמ”א 38/2 הכולל הריסה ובנייה, או כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי, יש לבחון האם ליזם ניסיון בפרויקט הכולל הריסה ובניה. לכן, ניסיון של יזם בתמ”א 38/1 (חיזוק מבנים שאינו כולל הריסה), יהיה פחות רלוונטי לפרויקט הכולל הריסה ובניה. במסגרת בחינת הניסיון, יש לבחון את היקף הפרויקטים הדומים שנעשו על ידי אותו היזם, משך הזמן שהם לקחו, מידת מורכבותם, השלב בו הם נמצאים (האם רק בשלבים התכנוניים או שמדובר ביזם שכבר מסר דירות לדיירים בפרויקטים אחרים). לתמונת הניסיון משמעות רבה שיכולה ללמד על יכולותיו של היזם ומידת שביעות הרצון ממנו.

פרויקטים של התחדשות עירונית מתאפיינים לא אחת באי וודאות רבה, שמתחילה כבר בשלבים הראשוניים בהם נדרשים הדיירים להחליט עם איזה יזם להתקשר לביצוע הפרויקט. ואכן, בחירת יזם בפרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי היא מלאכה לא פשוטה עם השלכות רבות. מה בכל זאת חשוב לבדוק לפני התקשרות עם יזם מסוים ואיך ניתן להקטין את הסיכוי לבחירה של יזם שאינו מתאים? המלא לבחירת יזם בהתחדשות עירונית:

צבירת התאוצה בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות, דיירים רבים שהחליטו לבחון אפשרות של ביצוע פרויקט תמ”א 38 או פינוי בינוי בבניין שלהם, מגלים כבר בהתחלה כי ההליך רצוף בבחירות רבות שיש לבצע בתנאי אי וודאות. אחת מהבחירות האלו, ואולי המרכזית שבהן, היא בחירת יזם על ידי הדיירים לביצוע הפרויקט.
בחירת היזם משפיעה לא רק על התמורה אותה יקבלו הדיירים בפרויקט, אלא היא משפיעה בראש ובראשונה על סיכוייו של הפרויקט להצליח, על הימשכותו, פתרון בעיות שעלולות לצוץ תוך כדי הפרויקט, ולבסוף על התוצר המוגמר – הוא הדירות החדשות.
יש לבדוק האם מדובר ביזם עם ניסיון מוכח בתחום ובסוג הספציפי של הפרויקט שאותו הדיירים מבקשים לבחון. כאשר מדובר בפרויקט של תמ”א 38/2 הכולל הריסה ובנייה, או כאשר מדובר בפרויקט פינוי בינוי, יש לבחון האם ליזם ניסיון בפרויקט הכולל הריסה ובניה. לכן, ניסיון של יזם בתמ”א 38/1 (חיזוק מבנים שאינו כולל הריסה), יהיה פחות רלוונטי לפרויקט הכולל הריסה ובניה. במסגרת בחינת הניסיון, יש לבחון את היקף הפרויקטים הדומים שנעשו על ידי אותו היזם, משך הזמן שהם לקחו, מידת מורכבותם, השלב בו הם נמצאים (האם רק בשלבים התכנוניים או שמדובר ביזם שכבר מסר דירות לדיירים בפרויקטים אחרים). לתמונת הניסיון משמעות רבה שיכולה ללמד על יכולותיו של היזם ומידת שביעות הרצון ממנו.

המשך לקרוא